中国人投資家が来社 日本の不動産を物色
▼亀岡勢いに乗って不動産を売りまくる、というビジネスのさきがけは、昭和40年代の明治不動産でした。一時はカラ売り状態で不動産を取引するなど、ずいぶん派手に商売していました。そこから大京、日拓、大東リッチランドなどが販売手法を確立させていったのです。高度経済成長期には、原野商法と呼ばれる販売手法で那須や熱海などの別荘が売られました。
▼大関
日本クリードが扱うのは、そのもう少し後のバブル期に建てられたマンションが多いのですが、瑕疵が見つかる物件も多いです。そういった物件は、売るに売れない。億ションといわれたマンションでも瑕疵があるのは何故なのでしょうか。
▼亀岡 バブル期にはいいかげんな工事が多かったですし、デザインや見た目ありきで造られた建物が多いせいもあるでしょう。それにしても、中古ワンルームを買う人が多いということですが、どんな方が買っているのでしょうか。
▼大関
主たる販売先は収益不動産の販売会社ですが、最近は日本クリードの存在を知った個人投資家が直接購入するケースも出てきました。転売目的で買う個人投資家もいらっしゃいます。最近は中国人投資家からの問い合わせも増えています。パック旅行の日程に当社が組み込まれていたのには驚きました（笑）。中国人投資家8人が突然当社にやってきたのですが、熱心に日本の不動産について質問していました。なぜ、日本の不動産はそれほどまでに注目されるのでしょうか。
▼亀岡
日本が島国だからでしょう。島国ということは、土地に限りがあります。日本は中国やアメリカに比べて、家の値段よりも土地の値段に価値があります。だからこそ、日本には土地神話があるし、日本の不動産の価値は目減りしにくいのです。
▼大関
最近は個人投資家の不動産に対する熱い視線を切に感じるようになりました。大手ポータルサイトのキーワード検索の回数を調べたところ、「株式投資」が5万件だったのに対し、「不動産投資」は3万件に上ることがわかりました。不動産は金融商品に比べて敷居の高い投資対象のはずですが、個人投資家にとっては気軽に買えるものになりつつあるのだと実感しました。
▼亀岡
供給過剰感が気になるところですが、立地を間違わなければそう大きく値崩れしないでしょう。ところで、個人投資家はいくらくらいの価格帯の物件を買うのですか。
▼大関
最も多いのは100万、200万円の物件です。単価が安いので3、4件まとめ買いする方もいますよ。1,000万円以下まではキャッシュで購入する人が多いです。ご高齢の方が購入するパターンも増えました。
▼亀岡
高齢者は年金への不安から購入するでしょう。
▼大関
そうした個人投資家への販売が増えていますので、より信頼を得るために、随時、社内見学会を開催しています。そこで地道に電話を掛けている営業社員の姿や、ボードに張り出された販売価格や利益を自分の目で確かめていただきます。
▼亀岡
中古の区分所有に目をつけたのは実にユニークです。しかし、私は常々「分譲マンションは危険だ」と警鐘を鳴らしてきました。今後控える建て替えや大規模修繕の問題です。所有者が多すぎて意見をまとめることができず、メンテナンスもままならない状態になれば、資産価値は目減りする一方です。
▼大関
その現状はすでに始まっています。例えば、総戸数600戸を超える秀和赤坂レジデンスは、法定耐用年数である築47年にまもなく到達します。しかし、建て替えについては区分所有者が500人いるので、話をまとめることが困難。管理組合も意味を成していません。実は日本クリードはこうした区分所有の問題点にビジネスチャンスを見いだし分譲マンションの管理事業を始めています。管理受託棟数は40棟になりました。
▼亀岡
着眼点が良いですね。しかし、投資用物件のマンション管理が骨が折れるでしょう。
▼大関
投資目的で取得している所有者が多い分譲マンションの管理組合を見学すると、会合には誰も参加せず、管理会社のやりたい放題です。当社が入ることで管理費を抑えて利回りを高めるなど、所有者にメリットを感じていただけると考えました。利回りが1%でも改善すれば出口戦略にも有利です。
▼亀岡
区分所有マンション最大の弱点を克服できれば、投資用マンションのニーズはより高まるでしょう。今後が楽しみですね。
▼大関
日本クリードの生命線は、売り物件の仕入れ。目標は「売りたくなくても売らせる」営業力です。2年以内に日本一を目指します。本日はありがとうございました。
